Real estate: Ζεσταίνεται η αγορά – Πόσο ανεβαίνουν οι τιμές

Οι επενδύσεις επικεντρώνονται σε τουριστικές δραστηριότητες, ενώ η τάση που ισχυροποιείται θέλει τους ξένους αγοραστές να ψάχνουν σπίτια µε αξία άνω των 250.000 ευρώ

Ξανά δημοφιλές και µε καλές απολαβές κατέστη τα τελευταία χρόνια το επάγγελµα του µεσίτη, ενώ η ζήτηση για προσλήψεις κυρίως από µεγάλα κτηµατοµεσιτικά δίκτυα ενισχύεται σταθερά. Ο λόγος; Σύµφωνα µε συγκλίνουσες έρευνες, αλλά και κορυφαίους παράγοντες της αγοράς ακινήτων, οι κακές εποχές του ελληνικού real estate αποτελούν παρελθόν. Οπως αναφέρει δοκίµιο εργασίας της Τραπέζης της Ελλάδος, η αύξηση των τιµών των ακινήτων θα ενισχύσει την κατανάλωση επειδή τα νοικοκυριά αισθάνονται πλουσιότερα παρότι δεν έχουν προχωρήσει στην πώληση του ακινήτου τους.

Αντίστοιχα, η πτώση των τιµών συνδέεται µε τη µείωση της κατανάλωσης και κατ’ επέκταση µε την επιβράδυνση του οικονοµικού κλίµατος. Οπως παρατηρούν παράγοντες της αγοράς, η «χρυσή βίζα» και οι βραχυχρόνιες µισθώσεις έβγαλαν από την αφάνεια τα ακίνητα, µε τα έσοδα από το Airbnb µόνο για το 2018 να διαµορφώνονται σε 1,8 δισ. ευρώ. Τι φανερώνουν, όµως, οι έρευνες για την πορεία της ελληνικής κτηµαταγοράς;

Σταθερή η ανάκαμψη του real estate
Σύµφωνα µε έρευνα της Eurostat, στην Ευρωπαϊκή Ενωση κατά το πρώτο τρίµηνο του 2019 οι τιµές αυξήθηκαν σε ποσοστό 4%, όσο δηλαδή ήταν η αύξηση στην εγχώρια αγορά το συγκεκριµένο χρονικό διάστηµα στην Ελλάδα. Σύµφωνα µε την έρευνα της Τραπέζης της Ελλάδος, τους τρεις πρώτους µήνες της φετινής χρονιάς οι τιµές των διαµερισµάτων αυξήθηκαν κατά 4% έναντι αύξησης 1,4% που καταγράφηκε για το σύνολο του 2018. Η µεταβολή αυτή στην πραγµατική οικονοµία µεταφράζεται σε αύξηση των ζητούµενων τιµών για µεταχειρισµένα και καινούργια ακίνητα, η οποία σύµφωνα µε το δίκτυο πανελλαδικών µεσιτών Re/max διαµορφώθηκε για το 2018 σε 8,9% και 6,9%, αντίστοιχα. Θα πρέπει να διευκρινίσουµε ότι τα στοιχεία που δηµοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος στηρίζονται σε συναλλαγές που γίνονται µόνο µε τη διαµεσολάβηση των τραπεζών και γι’ αυτό η αυξοµείωση των αξιών, όπως καταγράφεται από τα µεσιτικά γραφεία, είναι µεγαλύτερη.

Για παράδειγµα, σύµφωνα µε τον πρόεδρο της Ενωσης Φοροτεχνικών Ελευθέρων Επαγγελµατιών Αττικής (ΕΦΕΕΑ), ∆ηµήτρη Τσαµόπουλο, µε βάση τις πράξεις που πραγµατοποιούν οι συµβολαιογράφοι, οι τιµές των κατοικιών έχουν αυξηθεί από 30% έως 60%, σε συνάρτηση, βέβαια, µε την περιοχή και το είδος του ακινήτου σε σύγκριση µε το διάστηµα 2010-2012. Ως εκ τούτου, για τη φετινή χρονιά δεν αποκλείεται η αύξηση των τιµών να ξεπεράσει το 10%, κάτι που συµβαίνει ανά περιοχές σε όλη την Ελλάδα.

Όπως, εξάλλου, αναφέρει η ετήσια έκθεση της Τραπέζης της Ελλάδος, η τάση σταθεροποίησης και της ανάκαµψης που καταγράφηκε το 2018 συνεχίστηκε τους πρώτους µήνες του 2019. Κύριο, δηλαδή, χαρακτηριστικό είναι οι διαφορετικές «ταχύτητες» κάθε αγοράς (π.χ. επαγγελµατικά ακίνητα), δεδοµένου ότι οι επενδύσεις επικεντρώνονται σε τουριστικές δραστηριότητες, ενώ η ζήτηση από Ελληνες αµιγώς για πρώτη κατοικία δεν είναι σηµαντική. Πάντως, όπως προκύπτει από την επεξεργασία των στοιχείων της Eurostat, ενδεχόµενη αύξηση της τάξης του 10% για το 2019 θα έθετε την Ελλάδα από πλευράς µεταβολής τιµών στις πρώτες θέσεις της Eurostat.

Και αυτό εάν ληφθεί υπόψη ότι για το πρώτο τρίµηνο του 2019, τα σκήπτρα της αύξησης τιµών κρατά η Ουγγαρία (+11,4%) και ακολουθούν η Τσεχία (+9,4%), η Πορτογαλία (9,2%) και η Σλοβενία (+8,4%).

Στον αντίποδα, δεν είναι λίγες οι ευρωπαϊκές χώρες µε πτώση τιµών, µεταξύ των οποίων, η Μάλτα (-4,2%), το Ηνωµένο Βασίλειο (-1,3%), η Ιρλανδία (-1%), η Φινλανδία (-0,8%) και η Γερµανία (-0,3%).

Αξιοσηµείωτη ενίσχυση της ζήτησης καταγράφει και η έρευνα της Ενωσης Μεσιτών Πιστοποιηµένων Πραγµατογνωµόνων Ελλάδας (ΕΠΠΑ), που παρουσιάστηκε πρόσφατα στην 1η Athens Real Estate Expo. Συγκεκριµένα, περισσότερες από 60.000 µεταβιβάσεις έλαβαν χώρα από το 2017 µέχρι τους πρώτους µήνες του 2019, µε το ήµισυ των συναλλαγών που έλαβε χώρα την τελευταία τριετία να αφορά σε διαµερίσµατα, κατασκευής 1961 – 1980. Και αυτό είναι εύλογο επειδή τα ακίνητα άνω της 25ετίας είναι φθηνότερα εν συγκρίσει µε εκείνα της τελευταίας επταετίας. Σύµφωνα µε την ΕΠΠΑ, την πρώτη θέση σε επίπεδο συναλλαγών καταλαµβάνει η Αττική, όπου πραγµατοποιήθηκε περίπου το 53% των συναλλαγών, γεγονός που συνδέεται µε την ισχυρή ζήτηση λόγω των βραχυπρόθεσµων µισθώσεων. Στη σχετική κατάταξη ακολουθούν η ∆υτική Μακεδονία που αντιπροσωπεύει το 17,18% των συναλλαγών και οι Περιφέρειες Πελοποννήσου, Ανατολικής Μακεδονίας – Θράκης και Νοτίου Αιγαίου. Παράλληλα, παρότι υπάρχει απόσταση να διανυθεί ωσότου η Ελλάδα να µετατραπεί σε Νο 1 προορισµό για ξένες επενδύσεις, το πρώτο τρίµηνο της φετινής χρονιάς οι ξένες επενδύσεις αυξήθηκαν κατά 130%, έναντι του αντίστοιχου διαστήµατος του 2018.

Προς την κατεύθυνση αυτή ιδιαίτερα µεγάλη ήταν η συµβολή των συναλλαγών που έγιναν µέσω του καθεστώτος της χορήγησης άδειας διαµονής για υπηκόους τρίτων χωρών έναντι επενδύσεων ελάχιστης αξίας 250.000 ευρώ. Στο πλαίσιο αυτό, οι επενδυτές αναµένουν εάν η αύξηση των ξένων επενδύσεων θα ενισχύει και τη θέση της χώρας µας ως επενδυτικού προορισµού – τάση που θα φανεί επίσηµα σε περίπου τέσσερις µήνες, οπότε η συµβουλευτική εταιρεία PriceWaterHouseCoopers θα δηµοσιεύσει την έκθεσή της για τις επενδυτικές προοπτικές της ευρωπαϊκής αγοράς ακινήτων. Σύµφωνα µε την έρευνα για το 2019, η Αθήνα αναρριχήθηκε 15 θέσεις στην πανευρωπαϊκή κατάταξη, αποτελώντας τη 14η πιο ελκυστική πόλη για επενδύσεις σε ακίνητα. Πρόκειται για την καλύτερη θέση που πέτυχε η ελληνική πρωτεύουσα ύστερα από την πέµπτη θέση που είχε εξασφαλίσει στην αντίστοιχη έρευνα της PwC για το 2015. Υπενθυµίζεται ότι από τότε µέχρι και το 2018 η Αθήνα βρισκόταν στις χαµηλότερες θέσεις της κατάταξης, έχοντας καταλάβει το 2017 την 29η θέση σε σύνολο 31 πόλεων.

Στάδιο σταθεροποίησης
Την ανάκαµψη στα ακίνητα διαβλέπουν και επικεφαλής ορισµένων από τις µεγαλύτερες εταιρείες του κλάδου. Ειδικότερα, όπως έχει αναφέρει ο υποδιοικητής της Τραπέζης της Ελλάδος, Θοδωρής Μητράκος, η αγορά ακινήτων βρίσκεται σε ένα µεταβατικό στάδιο σταθεροποίησης µε σηµαντικές ενδείξεις ανάκαµψης και η αυξανόµενη κινητικότητα τόσο στην αγορά κατοικίας όσο και σε γραφεία και καταστήµατα εκτιµάται ότι θα συνεχιστεί κατά τη διάρκεια του 2019. Κινητήρια δύναµη, κατά τον ίδιο, αποτελεί ο τουρισµός που επηρεάζει θετικά τόσο την αγορά κατοικίας, µέσω της εξάπλωσης των βραχυχρόνιων µισθώσεων, αλλά και τα επαγγελµατικά ακίνητα µέσω της ανάπτυξης τουριστικών και συµπληρωµατικών χρήσεων.

Βελτίωση εµφανίζει και η αγορά των επαγγελµατικών ακινήτων. Σύµφωνα µε τον διευθύνοντα σύµβουλο της Εθνική Πανγαία, Αρη Καρυτινό, στα καταστήµατα καταγράφεται ισχυρή ζήτηση κατά βάση για ποιοτικά και µικρού µεγέθους ακίνητα, ενώ οι αποδόσεις κινούνται πτωτικά. Μάλιστα, σε περιπτώσεις ακινήτων µε ιδιαίτερη προβολή και εµπορικότητα έχουν σηµειωθεί συναλλαγές ακόµα και κάτω από 6%. «Θα λέγαµε ότι οι αποδόσεις έχουν επιστρέψει στα προ κρίσης επίπεδα, κάτι που δεν συµβαίνει µε τις τιµές των ενοικίων, οι οποίες -µε εξαίρεση ορισµένες εµπορικές αρτηρίες, όπως η οδός Ερµού- έχουν µεγάλη απόκλιση σε σχέση µε το peak της αγοράς ακινήτων» εξηγεί.

Επίσης, ο διευθύνων σύµβουλος της Ελλάκτωρ, Αναστάσιος Καλλιτσάντσης, ανέφερε κατά την πρόσφατη ετήσια γενική συνέλευση ότι η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα θα καταγράψει βελτίωση, µε την εταιρεία να υλοποιεί αυτό το διάστηµα τη β’ φάση επέκτασης του εµπορικού κέντρου Smart Park στην Κάντζα, που αποτελεί επένδυση 25 εκατ. ευρώ. Με αφορµή την έναρξη δραστηριοποίησης της Engel & Völkers στην Ελλάδα, ο Sven Odia, διευθύνων σύµβουλος του γερµανικού κτηµατοµεσιτικού δικτύου έχει αναφέρει ότι η ελληνική οικονοµία εµφανίζει σηµάδια ανάκαµψης και κατ’ επέκταση η εγχώρια αγορά ακινήτων αναθερµαίνεται.

Όπως εξάλλου σηµειώνει η πρόεδρος της Engel & Völkers Ελλάδας Ναταλί Λεονταράκη, η εγχώρια αγορά ακινήτων έχει εισέλθει στον ανοδικό κύκλο, που διαρκεί επτά χρόνια, και γι’ αυτό προσελκύει ισχυρό ενδιαφέρον από ξένους επενδυτές. Μάλιστα, η τάση που ισχυροποιείται θέλει τους ξένους αγοραστές, µε κυρίαρχους τους Κινέζους, να αγοράζουν σπίτια µε αξία µεγαλύτερη από 250.000 ευρώ, καθώς δεν επιδιώκουν µόνο να αποκτήσουν άδεια διαµονής, αλλά και να µείνουν µόνιµα στη χώρα µας. Ενδεικτικό δε του ενδιαφέροντος για αγορά ακινήτου είναι τα καθηµερινά αιτήµατα, όπως αναφέρουν από την Engel & Völkers, που δέχεται η εταιρεία από ξένους για τον εντοπισµό επιθυµητού ακινήτου στην Ελλάδα.