«Στοπ» από το ΣτΕ στην τακτοποίηση αυθαιρέτων σε κοινόχρηστους χώρους πολυκατοικιών χωρίς κανονισμό

Η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας με την απόφαση 1616/2025 έκρινε ότι χωρίς κανονισμό οροφοκτησίας, αρκεί η αντίρρηση ενός μόνο συνιδιοκτήτη για να μπλοκάρει κάθε προσπάθεια τακτοποίησης αυθαιρέτων.

Η κρίση αυτή αλλάζει ριζικά το τοπίο, αφού βάζει τέλος στη δυνατότητα «συλλογικής» τακτοποίησης με πλειοψηφία που προέβλεπε ο νόμος 4178/2013.

Όσοι ιδιοκτήτες περίμεναν να «νομιμοποιήσουν» κλειστές πιλοτές και αυλές στις παλιές πολυκατοικίες δεν θα μπορούν να το κάνουν.

Το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι το δικαίωμα ιδιοκτησίας των συνιδιοκτητών είναι συνταγματικά κατοχυρωμένο και δεν μπορεί να θιγεί, ακόμα κι αν η πλειοψηφία της πολυκατοικίας θέλει να τακτοποιήσει τον χώρο.

Με λίγα λόγια, η πλειοψηφία δεν μπορεί να αποφασίζει για τα κοινόχρηστα αν υπάρχει έστω και μία αντίρρηση. Έτσι, οι διατάξεις του νόμου που στόχευαν στη διευκόλυνση των ιδιοκτητών και στη συνολική καταγραφή των αυθαιρέτων κρίθηκαν ανεφάρμοστες σε τέτοιες περιπτώσεις.

Στην πράξη, η απόφαση αφορά κυρίως μικρές, οικογενειακές πολυκατοικίες των δεκαετιών του ’60 και του ’70 που δεν διαθέτουν κανονισμό οροφοκτησίας.

Εκεί, η έλλειψη τυπικού κανονισμού σε συνδυασμό με την καθημερινή τριβή μεταξύ συγγενών ή γειτόνων καθιστά σχεδόν αδύνατη την τακτοποίηση.

Αντίθετα, οι μεγάλες οικοδομές που έχουν ανεγερθεί από κατασκευαστικές εταιρείες και διαθέτουν κανονισμό συνεχίζουν να λειτουργούν με βάση την πλειοψηφία, οπότε εκεί οι διαδικασίες τακτοποίησης δεν επηρεάζονται.

Η ΠΟΜΙΔΑ σπεύδει να διευκρινίσει ότι η απόφαση δεν αφορά το σύνολο της αγοράς ακινήτων, αλλά κυρίως παλιές οικοδομές χωρίς κανονισμό.

Ωστόσο, για όσους εμπλέκονται, τα προβλήματα είναι μεγάλα.

Οι ιδιοκτήτες που είχαν ελπίσει ότι θα γλιτώσουν τα πρόστιμα εντάσσοντας τους χώρους τους στις ρυθμίσεις βλέπουν πλέον τις αιτήσεις τους να «παγώνουν».

Τι σημαίνει στην πράξη; Αν υπάρχει κανονισμός οροφοκτησίας, οι αποφάσεις συνεχίζουν να λαμβάνονται με βάση την πλειοψηφία και η τακτοποίηση είναι εφικτή.

Αν δεν υπάρχει, τότε χρειάζεται συναίνεση όλων των ιδιοκτητών και η παραμικρή αντίρρηση αρκεί για να ακυρώσει τη διαδικασία.