Airbnb: 1.500 λιγότερα ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας – Τι αλλάζει για τους ιδιοκτήτες

Η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων στο κέντρο της Αθήνας βρίσκεται σε φάση αλλαγών, καθώς οι νέες εγγραφές παραμένουν «παγωμένες», οι έλεγχοι έχουν ενταθεί και οι ιδιοκτήτες καλούνται να τηρούν συγκεκριμένες προδιαγραφές για τα ακίνητά τους.

Η αλλαγή αποτυπώνεται και στον αριθμό των ακινήτων που διαθέτουν Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ).

Μέσα σε έναν χρόνο, τα Airbnb στο κέντρο της πρωτεύουσας μειώθηκαν κατά περίπου 1.500, καθώς από λίγο περισσότερα από 14.000 ΑΜΑ ο αριθμός υποχώρησε σε λιγότερα από 12.500.

Ο υπουργός Οικονομικών Κυριάκος Πιερρακάκης έχει συνδέσει τη συγκεκριμένη εξέλιξη με τα μέτρα που εφαρμόζονται στο πλαίσιο της στεγαστικής πολιτικής, επισημαίνοντας ότι το πάγωμα των νέων εγγραφών αποτελεί ένα από τα μέτρα που έχουν ληφθεί.

Η υποχώρηση, πάντως, δεν σημαίνει ότι το Airbnb εξαφανίζεται από το κέντρο της Αθήνας. Οι υφιστάμενες καταχωρίσεις παραμένουν χιλιάδες, όμως η είσοδος νέων ακινήτων στην αγορά έχει περιοριστεί σημαντικά.

Τι ισχύει για τις νέες εγγραφές

Στα τρία πρώτα δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας δεν επιτρέπεται η πρώτη εγγραφή ακινήτου στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.

Στις περιοχές αυτές περιλαμβάνονται μεταξύ άλλων η Πλάκα, το Μοναστηράκι, το Σύνταγμα, η Ομόνοια, το Κολωνάκι, τα Εξάρχεια, το Κουκάκι, το Παγκράτι, ο Νέος Κόσμος, το Μετς, τα Πετράλωνα, το Θησείο, το Γκάζι και το Μεταξουργείο.

Για το αν ένα ακίνητο επηρεάζεται από το μέτρο έχει σημασία το δημοτικό διαμέρισμα στο οποίο βρίσκεται και όχι απλώς η ευρύτερη ονομασία της περιοχής.

Το ίδιο πλαίσιο εφαρμόζεται και στη Θεσσαλονίκη. Από την 1η Ιουλίου 2026 έχει ανασταλεί η πρώτη εγγραφή στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα, σε μια ζώνη που εκτείνεται από την περιοχή της Άνω Πόλης έως την παραλία και από τον Λευκό Πύργο έως το λιμάνι.

Οι περιορισμοί έχουν ήδη ανακοινωθεί ότι θα συνεχιστούν και το 2027 στις συγκεκριμένες περιοχές.

Τι συμβαίνει όταν το ακίνητο μεταβιβάζεται

Ιδιαίτερη σημασία έχει ο κανόνας που αφορά τις μεταβιβάσεις ακινήτων τα οποία διαθέτουν ήδη ΑΜΑ στις συγκεκριμένες ζώνες.

Σε περίπτωση πώλησης, γονικής παροχής ή δωρεάς εν ζωή, το ακίνητο διαγράφεται από το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής. Ο ΑΜΑ του προηγούμενου ιδιοκτήτη δεν μεταφέρεται στον νέο ιδιοκτήτη και δεν μπορεί να εκδοθεί νέος αριθμός όσο παραμένει σε ισχύ ο περιορισμός.

Με άλλα λόγια, η δυνατότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν ακολουθεί το ακίνητο κατά τη μεταβίβαση.

Ο νέος ιδιοκτήτης μπορεί να κατοικήσει στο ακίνητο ή να το αξιοποιήσει μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης, όμως δεν μπορεί να συνεχίσει τη βραχυχρόνια μίσθωση χρησιμοποιώντας τον ΑΜΑ του προηγούμενου ιδιοκτήτη.

Φορολογία και νέες απαιτήσεις για τα Airbnb

Παράλληλα με τους γεωγραφικούς περιορισμούς, οι ιδιοκτήτες έχουν να αντιμετωπίσουν και ένα αυστηρότερο πλαίσιο λειτουργίας.

Φυσικά πρόσωπα που εκμεταλλεύονται τουλάχιστον τρία ακίνητα μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης θεωρείται ότι ασκούν επιχειρηματική δραστηριότητα και υπάγονται σε ΦΠΑ 13%.

Παράλληλα, στις διαμονές επιβάλλεται τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση, το οποίο καταβάλλεται από τον επισκέπτη και αποδίδεται στην ΑΑΔΕ.

Από την 1η Οκτωβρίου 2025 ισχύουν επίσης συγκεκριμένες προδιαγραφές για τα ακίνητα που διατίθενται σε βραχυχρόνια μίσθωση. Μεταξύ άλλων, πρέπει να αποτελούν χώρους κύριας χρήσης και να διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό, ενώ απαιτείται και ασφάλιση αστικής ευθύνης.

Την τήρηση των προϋποθέσεων ελέγχουν οι αρμόδιες υπηρεσίες του υπουργείου Τουρισμού, ενώ στους ελέγχους μπορούν να συμμετέχουν και μικτά κλιμάκια στα οποία μετέχουν υπάλληλοι της ΑΑΔΕ.

Το φορολογικό κίνητρο για τη μακροχρόνια μίσθωση

Για τους ιδιοκτήτες που εξετάζουν την έξοδο από τη βραχυχρόνια μίσθωση υπάρχει παράλληλα ένα φορολογικό κίνητρο.

Υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, ακίνητα τα οποία ήταν κενά ή διατίθεντο προηγουμένως μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης μπορούν να περάσουν σε μακροχρόνια μίσθωση και να απαλλαγούν από τον φόρο εισοδήματος για τα μισθώματα για διάστημα 36 μηνών.

Η μίσθωση πρέπει να έχει διάρκεια τουλάχιστον τριών ετών και η σχετική σύμβαση να έχει συναφθεί έως το τέλος του 2026.

Το μέτρο αφορά κατοικίες έως 120 τ.μ., ενώ προβλέπεται προσαύξηση κατά 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο παιδί πέραν των δύο.

Τα πρόστιμα για παραβάσεις

Το νέο πλαίσιο προβλέπει και σημαντικές οικονομικές κυρώσεις για όσους διαθέτουν ακίνητο σε βραχυχρόνια μίσθωση κατά παράβαση των γεωγραφικών περιορισμών.

Το πρόστιμο ανέρχεται στο 50% των εσόδων από τη βραχυχρόνια μίσθωση, με ελάχιστο ποσό τις 20.000 ευρώ.

Σε περίπτωση νέας παράβασης μέσα στο ίδιο φορολογικό έτος, το πρόστιμο αυξάνεται στο σύνολο των εισπραχθέντων μισθωμάτων, με το ελάχιστο ποσό να διαμορφώνεται στις 40.000 ευρώ.

Το τοπίο που διαμορφώνεται στο κέντρο της Αθήνας είναι επομένως διαφορετικό από τα προηγούμενα χρόνια: λιγότερες δυνατότητες για νέες εγγραφές, αυστηρότερες προϋποθέσεις λειτουργίας και σημαντικές συνέπειες για τους ιδιοκτήτες που μεταβιβάζουν ακίνητα με ενεργό ΑΜΑ.