Ακίνητα: Μεγαλώνει η «ψαλίδα» αντικειμενικών και εμπορικών αξιών – Νέες Τιμές Ζώνης από το 2028

Μεγαλώνει η «ψαλίδα» ανάμεσα στις αντικειμενικές και τις εμπορικές αξίες των ακινήτων, καθώς οι τιμές στην αγορά κατοικίας έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια, επαναφέροντας στο προσκήνιο το ενδεχόμενο μιας νέας αναπροσαρμογής των Τιμών Ζώνης.

Η τελευταία μεγάλη αλλαγή στις αντικειμενικές αξίες πραγματοποιήθηκε τον Ιούνιο του 2021. Έκτοτε, η άνοδος των τιμών στην αγορά έχει δημιουργήσει σε αρκετές περιοχές σημαντικές αποκλίσεις μεταξύ της αξίας που χρησιμοποιείται για φορολογικούς σκοπούς και των ποσών που ζητούνται στην αγορά.

Το ζήτημα αφορά πλέον τον σχεδιασμό των επόμενων βημάτων, καθώς εξετάζεται εάν μέσα στο 2027 θα μπορούσε να ξεκινήσει η τεχνική διαδικασία για την επικαιροποίηση των Τιμών Ζώνης, με πιθανό ορίζοντα εφαρμογής το 2028.

Ενδεικτική είναι η εικόνα σε αρκετές περιοχές της Αττικής.

Στο Περιστέρι, η υψηλότερη Τιμή Ζώνης ανέρχεται στα 1.550 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ οι ζητούμενες τιμές στην αγορά κυμαίνονται από 2.120 έως 2.750 ευρώ.

Ακόμη μεγαλύτερη είναι η διαφορά στο Χαλάνδρι, όπου η ανώτατη αντικειμενική αξία φτάνει τα 2.100 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, την ώρα που οι εμπορικές τιμές ξεπερνούν τα 4.000 ευρώ.

Αντίστοιχη εικόνα καταγράφεται και στη Θεσσαλονίκη.

Με εξαίρεση την παραλιακή περιοχή κοντά στην πλατεία Αριστοτέλους, η υψηλότερη Τιμή Ζώνης φτάνει τα 2.100 ευρώ, ενώ οι τιμές στην αγορά μπορούν να αγγίξουν τα 3.100 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Η σύγκλιση των δύο αξιών αποτελεί ένα από τα βασικά επιχειρήματα υπέρ μιας νέας αναπροσαρμογής.

Η μεγάλη διαφορά μεταξύ της φορολογητέας και της πραγματικής αξίας ενός ακινήτου μπορεί να δημιουργεί περιθώρια για συναλλαγές που δεν αποτυπώνουν το πραγματικό τίμημα, με αποτέλεσμα να αυξάνονται οι κίνδυνοι για αδήλωτες πληρωμές.

Ωστόσο, μια σημαντική αύξηση των αντικειμενικών αξιών θα μπορούσε να έχει ευρύτερες επιπτώσεις για τους ιδιοκτήτες και τους αγοραστές.

Οι Τιμές Ζώνης δεν επηρεάζουν μόνο τον ΕΝΦΙΑ, αλλά συνδέονται με μια σειρά από φόρους, τέλη και επιβαρύνσεις που αφορούν τις μεταβιβάσεις και την κατοχή ακινήτων.

Ειδικά σε μια περίοδο κατά την οποία το κόστος στέγασης παραμένει υψηλό, μια απότομη αύξηση των αντικειμενικών αξιών θα μπορούσε να επιβαρύνει περαιτέρω την αγορά. Ενδεικτικά, ακόμη και μια αναπροσαρμογή της τάξης του 50% θα είχε σημαντικό αντίκτυπο στο φορολογικό κόστος αρκετών συναλλαγών.

Τι αλλάζει στον ΕΝΦΙΑ από το 2027

Παράλληλα με τη συζήτηση για τις αντικειμενικές αξίες, από το 2027 διευρύνεται η απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες σε μικρούς οικισμούς.

Συγκεκριμένα, φυσικά πρόσωπα δεν θα καταβάλλουν ΕΝΦΙΑ για την κύρια κατοικία τους σε οικισμούς με πληθυσμό έως 2.000 κατοίκους, με εξαίρεση την Περιφέρεια Αττικής, εκτός της Περιφερειακής Ενότητας Νήσων.

Για τη Δυτική Μακεδονία το πληθυσμιακό όριο αυξάνεται στους 2.200 κατοίκους.

Η ρύθμιση επεκτείνεται σε ακόμη 131 οικισμούς και αφορά περίπου 62.000 επιπλέον ιδιοκτήτες. Με την προσθήκη τους, ο συνολικός αριθμός των οικισμών που καλύπτονται από την απαλλαγή ανέρχεται πλέον σε 12.855.

Το επόμενο διάστημα αναμένεται να ξεκαθαρίσει εάν η απόσταση μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών αξιών θα οδηγήσει σε νέα διαδικασία επικαιροποίησης των Τιμών Ζώνης και ποιο θα είναι το χρονοδιάγραμμα για την εφαρμογή της.