Ελληνική Οικονομία
Η αγορά ενός ακινήτου μπορεί να κρύβει μια σημαντική φορολογική λεπτομέρεια όταν το ποσό που συμφωνούν αγοραστής και πωλητής απέχει αρκετά από την αντικειμενική αξία.
Το βασικό ερώτημα είναι τι συμβαίνει όταν, για παράδειγμα, ένα σπίτι αγοράζεται για 150.000 ευρώ, ενώ η αντικειμενική του αξία ανέρχεται στα 220.000 ευρώ.
Ο αγοραστής θα πρέπει να δικαιολογήσει στην εφορία 150.000 ή 220.000 ευρώ;
Η απάντηση έχει ιδιαίτερη σημασία για το τεκμήριο απόκτησης ακινήτου. Σύμφωνα με την απόφαση 2086/2025 του Συμβουλίου της Επικρατείας, η αντικειμενική αξία δεν ταυτίζεται υποχρεωτικά με τη δαπάνη που πραγματοποίησε ο φορολογούμενος.
Αυτό που εξετάζεται για το τεκμήριο είναι η πραγματική οικονομική επιβάρυνση του αγοραστή, αρκεί αυτή να μπορεί να αποδειχθεί.
Έτσι, εφόσον αποδειχθεί ότι για ένα ακίνητο με αντικειμενική αξία 220.000 ευρώ καταβλήθηκαν πραγματικά 150.000 ευρώ, η δαπάνη απόκτησης δεν μετατρέπεται αυτόματα σε 220.000 ευρώ μόνο και μόνο επειδή αυτή είναι η φορολογητέα αξία του ακινήτου.
Στο ποσό της δαπάνης συνυπολογίζονται, βέβαια, και τα έξοδα που συνδέονται με την αγορά και βαρύνουν τον αγοραστή.
Η αντικειμενική αξία δεν καθορίζει τα πάντα
Η σύγχυση προκύπτει επειδή η αντικειμενική αξία έχει καθοριστικό ρόλο στον υπολογισμό του φόρου μεταβίβασης.
Όταν το τίμημα που αναγράφεται στη συμφωνία είναι χαμηλότερο από την αντικειμενική αξία, ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται με βάση τη μεγαλύτερη αξία, σύμφωνα με το ισχύον πλαίσιο.
Το γεγονός αυτό, όμως, δεν σημαίνει ότι ο αγοραστής θεωρείται πως κατέβαλε αυτομάτως το ίδιο ποσό.
Πρόκειται για διαφορετικές φορολογικές διαδικασίες: άλλο η αξία που χρησιμοποιείται για τη φορολόγηση της μεταβίβασης και άλλο η πραγματική δαπάνη που πρέπει να καλυφθεί ως τεκμήριο.
Η υπόθεση που έκρινε το Συμβούλιο της Επικρατείας
Η απόφαση του ΣτΕ προέκυψε από υπόθεση όπου υπήρχε τεράστια απόσταση ανάμεσα στις δύο αξίες.
Η αντικειμενική αξία του ακινήτου είχε προσδιοριστεί στα 331.403 ευρώ, ενώ το τίμημα που είχε αναγραφεί στο συμβόλαιο ήταν 56.000 ευρώ.
Η φορολογική διοίκηση είχε θεωρήσει ως δαπάνη απόκτησης το υψηλότερο ποσό. Το ΣτΕ, ωστόσο, έκρινε ότι ο φορολογούμενος δεν μπορεί να επιβαρύνεται αυτομάτως με βάση την αντικειμενική αξία, χωρίς να εξετάζεται το πραγματικό τίμημα της συναλλαγής.
Το στοιχείο που αποκτά ιδιαίτερη βαρύτητα είναι η δυνατότητα του αγοραστή να αποδείξει τι πραγματικά πλήρωσε.
Πώς αποδεικνύεται το πραγματικό τίμημα
Οι τραπεζικές συναλλαγές μπορούν να αποτελέσουν ένα από τα σημαντικότερα στοιχεία για την απόδειξη της πραγματικής δαπάνης.
Οι μεταφορές χρημάτων προς τον πωλητή, οι κινήσεις των λογαριασμών, το συμβόλαιο και τα υπόλοιπα παραστατικά της αγοραπωλησίας θα πρέπει να συνθέτουν μια σαφή εικόνα για το ποσό που πράγματι καταβλήθηκε.
Αντίστοιχα, το γεγονός ότι ένα χαμηλότερο τίμημα αναγράφεται στο συμβόλαιο δεν αρκεί από μόνο του. Εάν από τα διαθέσιμα στοιχεία προκύπτει ότι καταβλήθηκε μεγαλύτερο ποσό, η φορολογική διοίκηση μπορεί να εξετάσει την πραγματική δαπάνη.
Από πού μπορεί να καλυφθεί το τεκμήριο
Αφού προσδιοριστεί το ποσό που θεωρείται πραγματική δαπάνη αγοράς, ο φορολογούμενος πρέπει να μπορεί να δικαιολογήσει την προέλευση των χρημάτων.
Η κάλυψη μπορεί να γίνει, ανάλογα με την περίπτωση, από εισοδήματα που έχουν δηλωθεί, κεφάλαιο προηγούμενων ετών, τραπεζικό δανεισμό, χρήματα από πώληση περιουσιακών στοιχείων ή χρηματική γονική παροχή και δωρεά, εφόσον έχουν ακολουθηθεί οι προβλεπόμενες διαδικασίες.
Για τον αγοραστή, επομένως, η διαφορά ανάμεσα στην αντικειμενική αξία και το πραγματικό τίμημα δεν είναι από μόνη της λόγος για να θεωρηθεί ότι δαπάνησε το υψηλότερο ποσό.
Το κρίσιμο είναι τι πραγματικά καταβλήθηκε και αν αυτό μπορεί να αποδειχθεί με τα κατάλληλα στοιχεία. Παράλληλα, θα πρέπει να διαχωρίζεται ο υπολογισμός του φόρου μεταβίβασης από το τεκμήριο απόκτησης, καθώς πρόκειται για δύο διαφορετικά φορολογικά ζητήματα.
