«Έρχονται» μεγάλες αλλαγές στα ακίνητα: Τι θα ισχύει για διαμερίσματα, πολυκατοικίες και ταράτσες

Νέους κανόνες για την αξιοποίηση των ακινήτων φέρνει η νομοθετική πρωτοβουλία του υπουργείου Δικαιοσύνης, με στόχο να εκσυγχρονιστεί το πλαίσιο που διέπει την ιδιοκτησία και να αντιμετωπιστούν προβλήματα που εδώ και χρόνια δυσκολεύουν τις αλλαγές σε κατοικίες και κτίρια.

Στο επίκεντρο των προωθούμενων αλλαγών βρίσκονται ζητήματα όπως η συνένωση και η διαχωρισμός διαμερισμάτων, οι ενεργειακές παρεμβάσεις σε πολυκατοικίες, η αξιοποίηση κοινόχρηστων χώρων, αλλά και θέματα όπως το δικαίωμα υψούν και η εκμετάλλευση οικοπέδων.

Στόχος είναι να δημιουργηθεί ένα πιο ξεκάθαρο και λειτουργικό πλαίσιο, καθώς σήμερα οι σχετικές διατάξεις είναι διάσπαρτες και συχνά προκαλούν καθυστερήσεις ή αδιέξοδα για ιδιοκτήτες που θέλουν να αναβαθμίσουν ή να αξιοποιήσουν την περιουσία τους.

Κατάτμηση μεγάλων διαμερισμάτων

Μία από τις σημαντικότερες αλλαγές αφορά τη δυνατότητα μετατροπής ενός μεγάλου διαμερίσματος σε δύο μικρότερες κατοικίες, ακόμη και σε περιπτώσεις όπου ο κανονισμός μιας πολυκατοικίας περιλαμβάνει περιορισμούς.

Η ρύθμιση εξετάζεται με στόχο να αυξηθεί η διαθέσιμη κατοικία, ειδικά στα μεγάλα αστικά κέντρα όπου υπάρχει έντονη ζήτηση για μικρότερες κατοικίες.

Ωστόσο, η διαδικασία δεν θα είναι αυτόματη. Θα πρέπει να διασφαλίζεται ότι δημιουργούνται πραγματικά δύο ανεξάρτητες κατοικίες, με τις απαραίτητες υποδομές, όπως ξεχωριστές παροχές, σωστό φωτισμό και αερισμό, αλλά και συμβατές εγκαταστάσεις ηλεκτροδότησης, ύδρευσης και θέρμανσης.

Σε αρκετές περιπτώσεις μπορεί να απαιτούνται οικοδομικές άδειες ή αλλαγές στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Τι ισχύει για τη συνένωση διαμερισμάτων

Αντίστοιχα, η ένωση δύο διαμερισμάτων δεν θα γίνεται χωρίς έλεγχο. Σε περίπτωση που απαιτούνται επεμβάσεις σε τοίχους, θα πρέπει να εξετάζεται αν επηρεάζεται ο φέρων οργανισμός του κτιρίου.

Παράλληλα, αλλαγές σε κοινές εγκαταστάσεις, εισόδους ή χρήσεις χώρων ενδέχεται να χρειάζονται πρόσθετες εγκρίσεις και τεχνικές μελέτες.

Αλλαγές στις πολυκατοικίες και ενεργειακές αναβαθμίσεις

Μεγάλο βάρος δίνεται και στην ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων. Το νέο πλαίσιο αναμένεται να διευκολύνει παρεμβάσεις όπως η θερμομόνωση, η εγκατάσταση φωτοβολταϊκών, η τοποθέτηση αντλιών θερμότητας και η αντικατάσταση παλιών συστημάτων θέρμανσης.

Οι παρεμβάσεις αυτές όμως εξακολουθούν να απαιτούν τεχνικό σχεδιασμό, καθώς επηρεάζουν κοινόχρηστους χώρους και την εξωτερική εικόνα του κτιρίου.

Η ταράτσα, η πρόσοψη, η πιλοτή, οι ακάλυπτοι χώροι και τα κλιμακοστάσια δεν μπορούν να μετατρέπονται αυθαίρετα από έναν ιδιοκτήτη, ακόμη και όταν υπάρχει δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης.

Τι αλλάζει με το δικαίωμα υψούν

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται και στο δικαίωμα υψούν, δηλαδή στη δυνατότητα κατασκευής επιπλέον ορόφου.

Η ύπαρξη σχετικής πρόβλεψης σε ένα συμβόλαιο δεν σημαίνει αυτόματα ότι μπορεί να ανεγερθεί νέος όροφος. Θα πρέπει να ελεγχθούν ο συντελεστής δόμησης, το επιτρεπόμενο ύψος, η στατική επάρκεια του κτιρίου και όλοι οι πολεοδομικοί περιορισμοί.

Ποια έγγραφα χρειάζονται πριν από οποιαδήποτε αλλαγή

Πριν από οποιαδήποτε επέμβαση σε ένα ακίνητο, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να έχουν στη διάθεσή τους όλα τα απαραίτητα στοιχεία, όπως:

• τίτλους ιδιοκτησίας,
• σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας,
• κανονισμό πολυκατοικίας,
• πίνακα χιλιοστών,
• σχέδια οικοδομικής άδειας,
• Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου,
• στοιχεία από το Κτηματολόγιο.

Οι αλλαγές που εξετάζονται αναμένεται να διαμορφώσουν ένα νέο πλαίσιο για την αγορά ακινήτων, όμως μέχρι την ψήφιση και εφαρμογή του νέου νόμου εξακολουθεί να ισχύει το σημερινό καθεστώς.