Μεταβιβάσεις ακινήτων: Μειώνεται στο 5% το ποσοστό επί του τιμήματος που θα κρατά η εφορία για εξόφληση των χρεών

Με νέα απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ Γιώργου Πιτσιλή (Α.1072/2025), μειώνεται στο 5% από 50% το ποσοστό επί του τιμήματος που θα κρατά η εφορία για εξόφληση των χρεών, εφόσον πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Η ευνοϊκή μεταχείριση αφορά φορολογούμενους με βασική οφειλή άνω των 50.000 ευρώ που βρίσκεται σε αναστολή είσπραξης είτε λόγω δικαστικής απόφασης είτε λόγω απόφασης της Διεύθυνσης Επίλυσης Διαφορών (ΔΕΔ).

Για να περιοριστεί η παρακράτηση από το 50% στο 5%, ο οφειλέτης θα πρέπει να προσφέρει επαρκή διασφάλιση για το Δημόσιο.

Αυτό μπορεί να γίνει με δύο τρόπους:

1. Παροχή εγγύησης (τραπεζική ή άλλης μορφής), ή

2. Εγγραφή πρώτης υποθήκης σε άλλο ακίνητο ιδιοκτησίας του.

Στην περίπτωση της υποθήκης, η ΑΑΔΕ θα αποδέχεται τη διασφάλιση με βάση το 80% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

Αν η αξία της υποθήκης δεν επαρκεί για την πλήρη μείωση της παρακράτησης στο 5%, τότε η παρακράτηση προσαρμόζεται αναλογικά, δηλαδή μπορεί να οριστεί στο 10%, 20%, 35% κ.λπ., ανάλογα με την κάλυψη που προσφέρεται.

Μέχρι σήμερα, όποιος φορολογούμενος ήθελε να πουλήσει ακίνητο ενώ είχε ληξιπρόθεσμες οφειλές σε αναστολή είσπραξης, έβλεπε το 50% του τιμήματος της μεταβίβασης να δεσμεύεται αυτόματα από την εφορία.

Ανεξάρτητα από το αν η οφειλή είχε «παγώσει» λόγω δικαστικής προσφυγής ή απόφασης της ΔΕΔ, η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) απαιτούσε να παρακρατείται το μισό ποσό της αγοραπωλησίας, ως «εγγύηση» για την αποπληρωμή του χρέους.

Για παράδειγμα:

Ιδιοκτήτης έχει οφειλή 80.000 ευρώ που βρίσκεται σε αναστολή. Πουλάει ακίνητο έναντι 200.000 ευρώ.

Αν προσφέρει άλλο ακίνητο (π.χ. ένα οικόπεδο) με αντικειμενική αξία 100.000 ευρώ και εγγράψει πρώτη υποθήκη σε αυτό, η ΑΑΔΕ αποδέχεται τη διασφάλιση στο 80% της αξίας – δηλαδή 80.000 ευρώ.

Έτσι, η παρακράτηση πέφτει από τα 100.000 ευρώ (50%) στα 10.000 ευρώ (5%), διευκολύνοντας τη ρευστότητα του φορολογουμένου και την ολοκλήρωση της μεταβίβασης.

Τι ισχύει για τις υπόλοιπες περιπτώσεις:

Για όσους έχουν ρυθμισμένες ληξιπρόθεσμες οφειλές και είναι ενήμεροι στη ρύθμιση, η φορολογική ενημερότητα εκδίδεται ψηφιακά με παρακράτηση 70% επί του τιμήματος, και έως του ύψους της ρυθμισμένης οφειλής, εφόσον το τίμημα είναι ίσο ή μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας.

Αν είναι μικρότερο, εφαρμόζεται πρώτα παρακράτηση 70% επί του τιμήματος και, αν δεν επαρκεί, υπολογίζεται 70% επί της αντικειμενικής – υπό την προϋπόθεση ότι το τελικό ποσό παρακράτησης δεν υπερβαίνει το τίμημα πώλησης.

Για όσους έχουν αρρύθμιστες και ληξιπρόθεσμες οφειλές άνω των 30 ευρώ, που δεν τελούν σε ρύθμιση ή αναστολή είσπραξης, δεν εκδίδεται αποδεικτικό ενημερότητας.

Σε αυτές τις περιπτώσεις, και εφόσον έχουν υποβληθεί οι απαιτούμενες δηλώσεις και δεν υπάρχει άλλη δέσμευση, εκδίδεται ψηφιακά Βεβαίωση Οφειλής μέσω myAADE, προκειμένου να ολοκληρωθεί η πράξη της μεταβίβασης.