Ε9: «Παράθυρο» 4 μηνών για διορθώσεις χωρίς πρόστιμα & αναδρομικούς φόρους

Τη δυνατότητα να διορθώσουν λάθη και παραλείψεις στις δηλώσεις Ε9 των τελευταίων 13 ετών, χωρίς να επιβαρυνθούν με αναδρομικούς φόρους, τόκους και πρόστιμα που προκύπτουν από τις συγκεκριμένες διορθώσεις, θα έχουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων, σύμφωνα με διάταξη του φορολογικού νομοσχεδίου που κατατέθηκε στη Βουλή.

Η ρύθμιση αφορά τα φορολογικά έτη 2014 έως και 2026 και συνδέεται με την έναρξη της παραγωγικής λειτουργίας του νέου Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ).

Οι φορολογούμενοι θα έχουν περιθώριο μέχρι το τέλος του τέταρτου μήνα από την έναρξη λειτουργίας του μητρώου, ενώ προβλέπεται ότι η προθεσμία μπορεί να παραταθεί με απόφαση του υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, έπειτα από εισήγηση του διοικητή της ΑΑΔΕ.

Πρόκειται για μια σημαντική ευκαιρία για όσους έχουν διαπιστώσει ότι η περιουσιακή τους εικόνα στην εφορία δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα.

Λανθασμένα τετραγωνικά, εσφαλμένα ποσοστά συνιδιοκτησίας, διαφορετικά εμπράγματα δικαιώματα ή ακίνητα που δεν δηλώθηκαν σωστά είναι μερικές από τις περιπτώσεις που μπορούν να εξεταστούν.

Η απαλλαγή αφορά τις πρόσθετες επιβαρύνσεις που θα προέκυπταν από την υποβολή των διορθωτικών στοιχείων. Δεν συνεπάγεται διαγραφή οφειλών που έχουν ήδη βεβαιωθεί, ούτε αποκλείει μελλοντικό φορολογικό έλεγχο.

Επίσης, εάν από τη διόρθωση προκύψει μικρότερος φόρος, η επιστροφή δεν πραγματοποιείται αυτόματα, αλλά εξετάζεται βάσει των γενικών διατάξεων.

Ποια λάθη μπορούν να διορθωθούν

Η πρόβλεψη περιλαμβάνεται στο άρθρο 51 του νομοσχεδίου και αφορά τους υπόχρεους σε δήλωση στοιχείων ακινήτων που πρέπει να αποτυπώσουν ορθά την περιουσία τους στο ΜΙΔΑ.

Στο επίκεντρο βρίσκονται περιπτώσεις όπως:

• Λανθασμένη δήλωση τετραγωνικών μέτρων σε κατοικίες, αποθήκες και άλλους βοηθητικούς χώρους.
• Εσφαλμένη αναγραφή του ποσοστού συνιδιοκτησίας.
• Λάθος χαρακτηρισμός του εμπράγματου δικαιώματος, όπως πλήρης ή ψιλή κυριότητα και επικαρπία.
• Παραλείψεις στην καταχώριση ακινήτων.
• Λανθασμένα στοιχεία για τον όροφο, το έτος κατασκευής ή την κατηγορία του ακινήτου.
• Ανακριβής δήλωση του χρόνου απόκτησης ή μεταβίβασης ενός δικαιώματος.

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζονται οι περιπτώσεις κληρονομιών και ακινήτων με περισσότερους συνιδιοκτήτες. Τα ποσοστά που εμφανίζονται στο Ε9 πρέπει να συμφωνούν με τους τίτλους ιδιοκτησίας, ενώ αντίστοιχη ακρίβεια απαιτείται όταν η ψιλή κυριότητα και η επικαρπία ανήκουν σε διαφορετικά πρόσωπα.

Σημαντικό είναι, επίσης, κάθε μεταβολή να αποτυπώνεται στο σωστό έτος. Για παράδειγμα, ακίνητο που αποκτήθηκε το 2020 δεν μπορεί να εμφανίζεται ως ιδιοκτησία του φορολογούμενου από το 2014. Αντίστοιχα, αλλαγή από ψιλή σε πλήρη κυριότητα πρέπει να καταχωρίζεται από το έτος κατά το οποίο πραγματοποιήθηκε.

Τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες

Πριν προχωρήσουν σε διορθώσεις, οι φορολογούμενοι θα πρέπει να συγκρίνουν τα στοιχεία του Ε9 με τα συμβόλαια και τα υπόλοιπα έγγραφα που αφορούν κάθε ακίνητο.

Στην προετοιμασία μπορούν να αξιοποιηθούν συμβόλαια αγοράς, γονικές παροχές, δωρεές, αποδοχές κληρονομιάς, κτηματολογικά στοιχεία και τεχνικά έγγραφα.

Με αυτόν τον τρόπο μπορεί να εντοπιστεί εάν πρόκειται για απλό λάθος καταχώρισης ή για μεγαλύτερη απόκλιση που χρειάζεται περαιτέρω έλεγχο.

Ιδιαίτερη σημασία έχει η αποτύπωση αποθηκών, θέσεων στάθμευσης και άλλων χώρων που συνδέονται με μια κατοικία. Η καταχώρισή τους πρέπει να ανταποκρίνεται στα στοιχεία των τίτλων και στο δικαίωμα που έχει ο κάθε ιδιοκτήτης.

Σε περιπτώσεις όπου υπάρχουν διαφορετικά στοιχεία μεταξύ συμβολαίου, Κτηματολογίου και πραγματικής κατάστασης, απαιτείται πρώτα να εξακριβωθεί ποια είναι η ορθή εικόνα.

Η διόρθωση του Ε9 δεν αλλάζει αυτομάτως τα στοιχεία του Κτηματολογίου, ούτε επιλύει διαφορές που αφορούν την κυριότητα ή τα όρια ενός ακινήτου.

Τι ισχύει για τα λάθη στα τετραγωνικά

Ξεχωριστή προσοχή απαιτούν οι αποκλίσεις στην επιφάνεια των ακινήτων. Διαφορετική περίπτωση είναι ένα λάθος πληκτρολόγησης στο Ε9 και διαφορετική μια απόκλιση που υπάρχει ήδη στα συμβόλαια, στην οικοδομική άδεια ή στο Κτηματολόγιο.

Υπάρχει, πάντως, ειδική πρόβλεψη για κτίσματα των οποίων η πραγματική επιφάνεια είναι μικρότερη από εκείνη που αναγράφεται στα διαθέσιμα επίσημα στοιχεία.

Εφόσον η μικρότερη επιφάνεια αποδεικνύεται μέσω της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, προβλέπεται να λαμβάνεται υπόψη στις δηλώσεις στοιχείων ακινήτων και στον ΕΝΦΙΑ του 2027 και των επόμενων ετών.

Η συγκεκριμένη πρόβλεψη είναι διαφορετική από τη ρύθμιση για τις διορθώσεις του Ε9. Δεν επιτρέπει την αυθαίρετη μείωση των τετραγωνικών χωρίς τα απαραίτητα δικαιολογητικά, ούτε οδηγεί αυτομάτως σε επιστροφή φόρου για προηγούμενες χρονιές.

Ο ρόλος του νέου ΜΙΔΑ

Το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων φιλοδοξεί να συγκεντρώσει σε ένα ενιαίο σύστημα στοιχεία για την ιδιοκτησία και τη χρήση των ακινήτων, αξιοποιώντας πληροφορίες από την ΑΑΔΕ και άλλους φορείς, όπως το Κτηματολόγιο και ο ΔΕΔΔΗΕ.

Στόχος είναι να υπάρχει σαφέστερη εικόνα για κάθε ακίνητο, τον ιδιοκτήτη του, το εμπράγματο δικαίωμα και τον τρόπο με τον οποίο χρησιμοποιείται.

Έτσι, ο έλεγχος δεν θα περιορίζεται μόνο στα τετραγωνικά μέτρα, αλλά θα αφορά και το εάν ένα ακίνητο είναι ιδιοκατοικούμενο, μισθωμένο, δωρεάν παραχωρημένο ή κενό.

Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει, επομένως, να εξετάσουν όχι μόνο τα στοιχεία της ακίνητης περιουσίας τους, αλλά και κατά πόσο αυτά συμφωνούν με την πραγματική χρήση των ακινήτων και τις αντίστοιχες φορολογικές δηλώσεις.

Η σύνδεση με τις απαλλαγές στον ΕΝΦΙΑ

Η ορθή καταγραφή της περιουσίας αποκτά πρόσθετη σημασία και λόγω των προβλέψεων για τις απαλλαγές από τον ΕΝΦΙΑ.

Το νομοσχέδιο προβλέπει απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ του 2027 για κύριες κατοικίες σε οικισμούς με πληθυσμό έως 2.000 κατοίκους, με το όριο να διαμορφώνεται σε 2.200 κατοίκους για τη Δυτική Μακεδονία.

Η απαλλαγή συνοδεύεται από συγκεκριμένες προϋποθέσεις, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται όριο 400.000 ευρώ στη φορολογητέα αξία ολόκληρης της κατοικίας, υπολογισμένης στο 100% της πλήρους κυριότητας.

Από τη γεωγραφική εφαρμογή εξαιρείται η Αττική, με εξαίρεση τα νησιά της. Για τον προσδιορισμό της κύριας κατοικίας προβλέπεται να αξιοποιούνται τα στοιχεία του ΜΙΔΑ.

Μέχρι την παραγωγική λειτουργία του μητρώου, θα λαμβάνεται υπόψη η δήλωση φορολογίας εισοδήματος του προηγούμενου φορολογικού έτους για το οποίο έχει λήξει η προθεσμία υποβολής.

Το χρονικό περιθώριο των τεσσάρων μηνών μετά την έναρξη λειτουργίας του ΜΙΔΑ δίνει στους ιδιοκτήτες τη δυνατότητα να ελέγξουν την εικόνα της περιουσίας τους και να διορθώσουν παλιές εκκρεμότητες, πριν από τη συγκέντρωση των στοιχείων στο νέο σύστημα.