Εκτός σχεδίου ακίνητα: Χιλιάδες ιδιοκτήτες κινδυνεύουν να χάσουν το δικαίωμα δόμησης!

Αντιμέτωποι με τον κίνδυνο να χάσουν τη δυνατότητα οικοδόμησης των ακινήτων τους βρίσκονται χιλιάδες ιδιοκτήτες σε ολόκληρη τη χώρα, καθώς οι περιορισμοί στην εκτός σχεδίου δόμηση δημιουργούν νέα δυσμενή δεδομένα για οικόπεδα και αγροτεμάχια.

Το πρόβλημα δεν αφορά μόνο μικρότερες ιδιοκτησίες, αλλά και εκτάσεις που ξεπερνούν τα τέσσερα στρέμματα και που μέχρι πρότινος θεωρούνταν αξιοποιήσιμες.

Σε αρκετές περιπτώσεις, οι ιδιοκτήτες διαθέτουν ακίνητα δίπλα σε δρόμους που χρησιμοποιούνται εδώ και δεκαετίες, χωρίς όμως αυτό να σημαίνει ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις για την έκδοση οικοδομικής άδειας.

Το ζήτημα με την αναγνώριση των δρόμων

Στο επίκεντρο βρίσκεται η νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, σύμφωνα με την οποία για την οικοδόμηση γηπέδων εκτός σχεδίου απαιτείται, μεταξύ άλλων, πρόσωπο σε νομίμως υφιστάμενο κοινόχρηστο δρόμο.

Η ύπαρξη ενός δρόμου στην πράξη δεν αρκεί από μόνη της. Ακόμη και αν μια διαδρομή χρησιμοποιείται για πολλά χρόνια και εξυπηρετεί κατοίκους και ιδιοκτησίες, θα πρέπει να πληροί τις προϋποθέσεις νόμιμης αναγνώρισης.

Αυτό δημιουργεί σοβαρές δυσκολίες για ιδιοκτήτες που αγόρασαν ή κληρονόμησαν αγροτεμάχια θεωρώντας ότι μπορούσαν να τα οικοδομήσουν. Σε ορισμένες περιπτώσεις, η αδυναμία έκδοσης άδειας περιορίζει σημαντικά την εμπορική αξία της περιουσίας τους.

Τι ισχύει για τα αγροτεμάχια άνω των 4 στρεμμάτων

Ιδιαίτερη συζήτηση γίνεται για τις εκτάσεις άνω των τεσσάρων στρεμμάτων που είχαν δημιουργηθεί πριν από τις 31 Δεκεμβρίου 2003.

Οι ιδιοκτήτες επικαλούνται τις προβλέψεις του νόμου 3212/2003 και ζητούν να αποσαφηνιστεί πώς αυτές συνδέονται με τη νομολογία του ΣτΕ, μεταξύ άλλων με την απόφαση 176/2023.

Το βασικό ερώτημα είναι εάν οι συγκεκριμένες ιδιοκτησίες μπορούν να διατηρήσουν το δικαίωμα δόμησης υπό τις προϋποθέσεις που ίσχυαν κατά τον χρόνο δημιουργίας τους ή εάν απαιτείται να πληρούν και τα νεότερα δεδομένα σχετικά με την αναγνώριση του δρόμου.

Η απάντηση δεν είναι ίδια για κάθε ακίνητο, καθώς καθοριστικό ρόλο έχουν τα χαρακτηριστικά του, ο χρόνος δημιουργίας του και το νομικό καθεστώς του δρόμου στον οποίο έχει πρόσωπο.

Αίτημα για ξεκάθαρο πλαίσιο και προστασία των ιδιοκτητών

Η αβεβαιότητα έχει προκαλέσει αντιδράσεις, καθώς χιλιάδες ιδιοκτήτες ζητούν σαφείς κανόνες για το τι μπορούν να κάνουν με την περιουσία τους.

Παράλληλα, τίθεται και το ζήτημα ενδεχόμενης αποζημίωσης από το κράτος σε περιπτώσεις όπου η δυνατότητα αξιοποίησης ενός ακινήτου περιορίζεται ή αποκλείεται.

Πρόκειται, ωστόσο, για ζήτημα που απαιτεί ξεχωριστή νομική αξιολόγηση και δεν συνεπάγεται αυτομάτως δικαίωμα αποζημίωσης.

Την ανάγκη να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα έχει επισημάνει και η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ξενοδόχων, υπογραμμίζοντας ότι οι περιορισμοί στην εκτός σχεδίου δόμηση επηρεάζουν τόσο τουριστικές επενδύσεις όσο και μικρότερους ιδιοκτήτες.

Η Ομοσπονδία έχει ζητήσει από την κυβέρνηση να προχωρήσει σε λύση για την αναγνώριση των δρόμων και να διαμορφώσει ένα σαφές πλαίσιο που θα περιορίζει την αβεβαιότητα για τις ιδιοκτησίες.

Μέχρι να υπάρξουν περαιτέρω διευκρινίσεις, οι ιδιοκτήτες εκτός σχεδίου ακινήτων καλούνται να εξετάζουν ξεχωριστά την πολεοδομική και νομική κατάσταση κάθε έκτασης, καθώς το γεγονός ότι ένα αγροτεμάχιο έχει επιφάνεια μεγαλύτερη των τεσσάρων στρεμμάτων δεν εξασφαλίζει από μόνο του ότι είναι οικοδομήσιμο.