Κτηματαγορά: Οι νέες αντικειμενικές φέρνουν αυξήσεις σε εμπορικές τιμές & ενοίκια

Οι άνθρωποι του real estate, έπειτα τις αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες, προβλέπουν ανοδικές τάσεις στις εμπορικές τιμές των ακινήτων σε πολλές περιοχές της Αττικής.

Τόσο οι νέες αντικειμενικές αξίες που είναι αυξημένες έως 250% και θα ενεργοποιηθούν στις αρχές του 2022 όσο και η αυξημένη ζήτηση για φθηνότερες μεταβιβάσεις ακινήτων μέχρι το τέλος του έτους εκτιμάται ότι θα ανεβάσουν ακόμη περισσότερο τις τιμές.

​​​​​​​Πολλές αγοραπωλησίες όπως λένε οι ειδικοί του ελληνικού real estate θα πραγματοποιηθούν γρηγορότερα καθώς πολλοί που είχαν στη σκέψη τους την αγορά ακινήτων θα βιαστούν για να γλιτώσουν από την πληρωμή των αυξημένων φόρων και των έξτρα εξόδων που προκαλεί η αύξηση των αντικειμενικών αξιών.

Οι νέες αντικειμενικές αξίες είναι πιθανόν να προκαλέσουν αυξήσεις και στα ενοίκια καθώς όπως δηλώνει ο αναπληρωτής υπουργός Οικονομικών Θεόδωρος Σκυλακάκης «η αύξηση των αντικειμενικών αξιών σημαίνει αύξηση των αξιών των ακινήτων, σημαίνει ότι θα μπορεί ο ιδιοκτήτης να ζητήσει αυξημένο ενοίκιο».

Λίφτινγκ σε συντελεστές παλαιότητας και εμπορικότητας

Στις αρχές του 2022 αναμένεται να τρέξει η δεύτερη φάση της μεταρρύθμισης του αντικειμενικού συστήματος υπολογισμού της αξίας των ακινήτων. Η φάση αυτή θα προβλέπει αλλαγές στους συντελεστές παλαιότητας και εμπορικότητας.

​​​​​​​Πρόκειται για δύο συντελεστές που διατηρούνται αμετάβλητοι από το 1985 και σύμφωνα με παράγοντες της κτηματαγοράς ήρθε η ώρα να αλλάξουν. Και αυτό γιατί δεν ταυτίζονται οι φορολογητέες αξίες, όπως φαίνεται από τους συντελεστές παλαιότητας, τους συντελεστές εμπορικότητας και τους συντελεστές ορόφου, με αποτέλεσμα να επιβάλλονται φόροι σε πλασματικές αξίες.

Είναι χαρακτηριστικό ότι οι συντελεστές παλαιότητας δεν προβλέπουν ελάφρυνση για ακίνητα πέραν της 25ετίας, όταν το μεγαλύτερο μέρος του οικοδομικού ιστού της Αθήνας έχει κατασκευαστεί τις δεκαετίες του 1960 και του 1970.

Ο συντελεστής παλαιότητας, όπως αναφέρει η ΠΟΜΙΔΑ, απομειώνει τις αξίες όλων των υπολοίπων οικοδομών ως εξής:

• Των κατοικιών: -5% ανά πενταετία και μόνον έως -40% (δηλαδή οι πρώτες πολυκατοικίες του ’50 και του ’60 εξομοιώνονται με τις κατοικίες του ’80!).
• Των επαγγελματικών ακινήτων: -5% ανά πενταετία και μόνον έως -20% (δηλαδή όλα τα γραφεία και καταστήματα του προηγούμενου αιώνα εξομοιώνονται με τα σχετικά νεόδμητα του 2000!).
• Των κτισμάτων γενικά στον ΕΝΦΙΑ: +- 5% ανά πενταετία και μόνον έως -20% (με την εφαρμογή του πραγματικά ασύλληπτου «συντελεστή νεότητας» που αντί να μειώνει την αξία των παλαιών, αυξάνει κατά 25% την αξία των νέων!).

Αντίθετα, με διοικητική διάταξη-«παγίδα» που πρέπει να καταργηθεί άμεσα, όπως αναφέρει η ΠΟΜΙΔΑ, η πολεοδομική τακτοποίηση έστω και ενός τ.μ. μηδενίζει την παλαιότητα και επαυξάνει την αξία ολοκλήρου του ακινήτου, φορολογώντας το ως νεόδμητο.

​​​​​​​Συνεπώς ο μειωτικός Συντελεστής Παλαιότητας πρέπει να διπλασιαστεί τόσο ως προς τα ποσοστά, όσο και ως προς τον χρόνο απομείωσης αξίας, διότι οι πραγματικές αξίες των παλαιοτέρων κτισμάτων, ήδη απαξιώνονται συνεχώς και προγραμματισμένα μέσω του πιστοποιητικού ενεργειακής απόδοσης και των νέων κάθε είδους αναγκαστικών προδιαγραφών, οδηγώντας τα παλαιότερα κτίρια στην απαξίωση και τελικά στην κατεδάφισή τους.

Όσον αφορά τους συντελεστές εμπορικότητας, συγκεκριμένοι συντελεστές απηχούν το πόσο εμπορικός είναι ένας δρόμος, σε κάθε σημείο του, αλλά μπορεί να είναι διαφορετικοί για κάθε πλευρά.

​​​​​​​Παράδειγμα στην οδό Πανεπιστημίου στο κέντρο της Αθήνας, η αριστερή πλευρά (με κατεύθυνση προ την Ομόνοια) έχει υψηλότερο συντελεστή εμπορικότητας από τη δεξιά πλευρά. Από την άλλη, οι συντελεστές οικοπέδου αυξάνουν ή μειώνουν την αντικειμενική αξία του ακινήτου, ανάλογα με τη θέση και την έκταση του οικοπέδου.