ΑΑΔΕ: Πώς πωλούνται κατασχεμένα ακίνητα για χρέη στην εφορία και τι ποσό παρακρατείται

Νέα δυνατότητα για την πώληση ακινήτων που έχουν κατασχεθεί για χρέη προς την Εφορία προβλέπει η ΑΑΔΕ, επιτρέποντας υπό προϋποθέσεις την άρση της κατάσχεσης ώστε να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση, χωρίς να απαιτείται προηγουμένως η εξόφληση ολόκληρης της οφειλής.

Η διαδικασία καθορίζεται με την απόφαση Α.1158/2026 και αφορά φυσικά και νομικά πρόσωπα στα ακίνητα των οποίων έχει επιβληθεί κατάσχεση και τα οποία πρόκειται να πωληθούν έναντι τιμήματος.

Βασική προϋπόθεση είναι να εξασφαλίζεται ότι μέρος των χρημάτων από την πώληση θα καταλήξει απευθείας στη Φορολογική Διοίκηση.

Με αυτόν τον τρόπο, ένας φορολογούμενος που έχει βρει αγοραστή δεν χρειάζεται κατ’ ανάγκη να συγκεντρώσει πρώτα ολόκληρο το ποσό της οφειλής του προκειμένου να αποδεσμεύσει το ακίνητο. Η ίδια η πώληση μπορεί να αποτελέσει το μέσο για την καταβολή μέρους του χρέους.

Πώς ξεκινά η διαδικασία

Ο οφειλέτης υποβάλλει αίτημα για την άρση της κατάσχεσης ενόψει της συγκεκριμένης μεταβίβασης. Η ΑΑΔΕ εξετάζει τα δεδομένα της υπόθεσης και καθορίζει το ποσό που θα παρακρατηθεί από το τίμημα.

Για την αποδέσμευση πρέπει να πληρούνται οι προϋποθέσεις χορήγησης αποδεικτικού ενημερότητας ή, όπου αυτό δεν είναι εφικτό, βεβαίωσης οφειλής. Παράλληλα, το τίμημα της πώλησης δεν μπορεί να υπολείπεται της εμπορικής αξίας του ακινήτου όπως αυτή είχε προσδιοριστεί κατά τον χρόνο της κατάσχεσης ή της αντικειμενικής αξίας, όταν η τελευταία είναι υψηλότερη.

Σε περίπτωση που η κατάσχεση έχει επιβληθεί πριν από περισσότερα από πέντε χρόνια και δεν υπάρχει ο απαιτούμενος προσδιορισμός εμπορικής αξίας, προβλέπεται η προσκόμιση έκθεσης από ανεξάρτητο πιστοποιημένο εκτιμητή.

Πόσα χρήματα παρακρατούνται από την πώληση

Το ποσό που θα κατευθυνθεί στην Εφορία δεν είναι ίδιο για όλους τους οφειλέτες. Η ΑΑΔΕ λαμβάνει υπόψη συγκεκριμένα κριτήρια που αφορούν τη φορολογική συνέπεια του οφειλέτη και την εισπραξιμότητα της υπόλοιπης οφειλής.

Σε κάθε περίπτωση, το ποσοστό παρακράτησης από το τρέχον υπόλοιπο της οφειλής για την οποία έχει επιβληθεί η κατάσχεση δεν μπορεί κατά κανόνα να είναι χαμηλότερο από 25%.

Η κλίμακα που προβλέπεται είναι:

• 80 έως 100 βαθμοί: παρακράτηση 25%
• 60 έως 79 βαθμοί: παρακράτηση 45%
• 40 έως 59 βαθμοί: παρακράτηση 65%
• 20 έως 39 βαθμοί: παρακράτηση 85%
• 0 έως 19 βαθμοί: παρακράτηση 100% του σχετικού υπολοίπου.

Το ποσό της παρακράτησης αποδίδεται στη Φορολογική Διοίκηση από τον συμβολαιογράφο κατά τη μεταβίβαση. Εάν το ποσό που προκύπτει από τους κανόνες παρακράτησης είναι μεγαλύτερο από το τίμημα, προβλέπεται να αποδοθεί ολόκληρο το τίμημα και στη συνέχεια να αρθεί η κατάσχεση για το συγκεκριμένο ακίνητο.

Τι γίνεται με το υπόλοιπο χρέος

Η πώληση του ακινήτου δεν σημαίνει ότι διαγράφεται το υπόλοιπο της οφειλής.

Για παράδειγμα, εάν το σχετικό υπόλοιπο ανέρχεται σε 100.000 ευρώ και από την αξιολόγηση προκύπτει παρακράτηση 25%, τουλάχιστον 25.000 ευρώ θα κατευθυνθούν στην Εφορία, ενώ το υπόλοιπο ποσό της οφειλής εξακολουθεί να βαρύνει τον φορολογούμενο, σύμφωνα με τους ισχύοντες κανόνες.

Το βασικό στοιχείο της νέας διαδικασίας είναι ότι η κατάσχεση μπορεί να αρθεί για τη συγκεκριμένη μεταβίβαση, ώστε το ακίνητο να πουληθεί και το Δημόσιο να εισπράξει ταυτόχρονα μέρος των χρημάτων που του οφείλονται.

Η σχετική αίτηση περιλαμβάνεται πλέον και στον κατάλογο εντύπων της ΑΑΔΕ ως αίτηση έκδοσης απόφασης άρσης κατάσχεσης για τη μεταβίβαση ακινήτου από επαχθή αιτία με τίμημα.