«Τσουνάμι» επενδυτών στην Ελλάδα για ακίνητα ως 100.000 ευρώ – Στόχος τα διαμερίσματα μέχρι 35τμ

Η Ελλάδα, ανήκει πλέον στο… κλειστό «κλαµπ» των χωρών -µαζί µε τη Γερµανία και την Ισπανία- που λειτουργεί ως µαγνήτης για τους ξένους επενδυτές. Με κεφάλαιο, δηλαδή, που δεν ξεπερνάει το µισό εκατοµµύριο ευρώ, ένας επενδυτής είναι σε θέση να εξασφαλίσει ισχυρές αποδόσεις, κάτι που είναι δυσεύρετο επί ευρωπαϊκού εδάφους.

​Οπως αναφέρει σε ανάλυσή της η ρωσική επενδυτική εταιρεία Tranio, µε ιδρυτή και διευθύνοντα σύµβουλο τον Τζορτζ Κακµαζόφ, µια ενδελεχής έρευνα στην ευρωπαϊκή αγορά αποκαλύπτει ότι -σε αντίθεση µε την Ελλάδα- µε ποσό από 100.000 έως 500.000 ευρώ δεν είναι δυνατόν να βρει κάποιος ακίνητο εισοδήµατος.

Και αυτό καθώς οι καλής ποιότητας εµπορικοί χώροι κοστίζουν τουλάχιστον 5 εκατ. ευρώ, ενώ η ζητούµενη τιµή για µικρά καταστήµατα είναι από 3 εκατ. έως 5 εκατ. ευρώ. Ποια είναι, όµως, τα -σηµαντικά φθηνότερα- ακίνητα που διαθέτει η χώρα µας και βρίσκονται στο στόχαστρο των επενδυτών; Στην πρώτη θέση της λίστας βρίσκονται η φοιτητική κατοικία και τα κτίρια φιλοξενίας ηλικιωµένων, δύο κατηγορίες της αγοράς ακινήτων που αρχίζουν να ανακαλύπτουν και στη χώρα µας οι Ανώνυµες Εταιρείες Επένδυσης σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ).

Σύµφωνα µε την Tranio, οι τιµές για τις συγκεκριµένες ιδιοκτησίες ξεκινούν από περίπου 100.000 ευρώ, µε αυτού του είδους τις αναπτύξεις να προσφέρουν σηµαντικές αποδόσεις στους ιδιοκτήτες τους, οι οποίες διαµορφώνονται σε περίπου 5%. Οπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς, µε δεδοµένο ότι στη χώρα µας η προσφορά τέτοιου είδους ακινήτων είναι περιορισµένη, οι ιδιοκτήτες κτιρίων που έχουν τις κατάλληλες προδιαγραφές για να αποκτήσουν χρήση φιλοξενίας θα µπορούσαν να ευνοηθούν από τη ζήτηση.

Εξάλλου, µία από τις πρώτες εταιρείες που επένδυσαν στον τοµέα της φοιτητικής κατοικίας είναι η Prodea Investments, που µετατρέπει την παλιά σταφιδαποθήκη στο ιστορικό κέντρο της Πάτρσε συγκρότηµα φοιτητικών κατοικιών, επιφάνειας 2.500 τετραγωνικών µέτρων. Ταυτόχρονα, η ζήτηση για κατοικίες που απευθύνονται σε ηλικιωµένους βαίνει αυξανόµενη, τάση που κερδίζει ολοένα και περισσότερο έδαφος στην Ευρώπη.

​Λόγω, εξάλλου, της αύξησης του προσδόκιµου ζωής και της υπογονιµότητας, ο αριθµός των ατόµων ηλικίας 65 ετών και άνω σχεδόν διπλασιάστηκε, από 12% το 1950 σε 20% το 2018, ποσοστό που αντιστοιχεί σε περίπου 1/5 του συνολικού πληθυσµού και εκτιµάται ότι το 2050 θα αγγίξει το 36%. Η Briq Properties είναι µία από τις πρώτες εταιρείες που επένδυσαν στον συγκεκριµένο τοµέα, έχοντας αποκτήσει µονάδα φροντίδας ηλικιωµένων στην οδό Φιλελλήνων 18 στο Χαλάνδρι, έναντι τιµήµατος της τάξης του 1 εκατ. ευρώ.

• Μικρά διαμερίσματα έως 35 τ.μ.

Επενδυτική επιλογή αποτελούν, σύµφωνα µε τον Τζ. Κακµαζόφ, τα µικρά διαµερίσµατα, εµβαδού 20 έως 35 τετραγωνικών µέτρων, µε τα νεόδµητα να έχουν ζητούµενη τιµή της τάξης των 120.000 ευρώ σε µεγάλες ευρωπαϊκές αγορές, όπως η Γερµανία. Στην Ελλάδα οι τιµές για τη συγκεκριµένη κατηγορία ακινήτων δεν ξεπερνούν τα 2.000 ευρώ ανά τετραγωνικό µέτρο, µε τη ζήτηση να είναι ισχυρή, ιδίως για διαµερίσµατα που βρίσκονται κοντά σε ακαδηµαϊκά ιδρύµατα ή σε τουριστικούς προορισµούς.

Στην πρώτη γραµµή της ζήτησης, όπως αναφέρει ο Τζ. Κακµαζόφ, βρίσκονται τα ακίνητα που είναι σε κακή κατάσταση και απαιτούν εκτεταµένες εργασίες ανακαίνισης, µε στόχο την εκµίσθωση ή την πώλησή τους µε σηµαντικό κέρδος. Στο συγκεκριµένο κυνήγι της υπεραξίας δραστηριοποιούνται ολοένα και περισσότεροι παίκτες, όχι µόνο εταιρείες αλλά και ιδιώτες, µε τη συγκεκριµένη τάση, που ακµάζει τα τελευταία χρόνια, να έχει επιτρέψει τη µετατροπή κενών ή εγκαταλελειµµένων ακινήτων σε κατοικίες. Οπως αναφέρει στην ανάλυσή της η Tranio, οι εργασίες ανακαίνισης διαρκούν από τρεις έως έξι µήνες, µε το συνολικό κόστος, συµπεριλαµβανοµένου του τιµήµατος αγοράς ενός κτιρίου, να διαµορφώνεται από 200.000 έως 400.000 ευρώ.

Το µεγαλύτερο µέρος, εξάλλου, του χαρτοφυλακίου ακινήτων, στην Ελλάδα, της ρωσικών συµφερόντων εταιρείας αποτελείται από ακίνητα που έχουν αλλάξει χρήση και «έχουν πωληθεί σε ελκυστικές τιµές από τους ιδιοκτήτες τους, οι οποίοι δεν είναι σε θέση να χρηµατοδοτήσουν τις απαιτούµενες δαπάνες για τις εργασίες ανακαίνισης», όπως αναφέρει η Tranio. Η εκµίσθωση ανακαινισµένων διαµερισµάτων, σε µακροχρόνια βάση, προσφέρει, κατά µέσο όρο, απόδοση της τάξης του 4%, ενώ η πώλησή τους συνοδεύεται µε καθαρή απόδοση από 10% έως 15%. Σε σύγκριση µε τις παραδοσιακές ενοικιάσεις, οι µισθώσεις τύπου Airbnb παρουσιάζουν υψηλότερες αποδόσεις σε ποσοστό 1%, αλλά και υψηλότερο ρίσκο.

• Τα καθαρά έσοδα

Επίσης, σύµφωνα µε την ανάλυση της Tranio, τα καθαρά έσοδα, µετά την αφαίρεση του συνόλου των απαιτούµενων δαπανών, αντιστοιχούν κατά µέσο όρο στο 75%-80% των ακαθάριστων εσόδων. Τι αφορούν, όµως, οι δαπάνες; To κόστος αγοράς, τους φόρους ιδιοκτησίας, την προµήθεια διαχείρισης του ακινήτου που εισπράττουν εξειδικευµένες εταιρείες και άλλα έµµεσα έξοδα. Τα έργα αλλαγής χρήσης και µετασκευής κτιρίων σε ενοικιαζόµενα διαµερίσµατα έχουν γίνει… της µόδας από τα µέσα του 2016, µε τις ιδιοκτησίες που βρίσκονται σε καλή τοποθεσία να είναι, πλέον, δυσεύρετες.

​Ενα από τα τελευταία τέτοιου είδους projects στο κέντρο της Αθήνας αφορά τη µετασκευή κτιρίου γραφείων, πέντε επιπέδων, στην οδό Φαλήρου 52 στο Κουκάκι, το οποίο σχεδιάζεται να µετασκευαστεί σε κτίριο διαµερισµάτων. Το κτίριο έχει εµβαδόν περίπου 600 τ.µ., σε τµήµα του στεγαζόταν στο παρελθόν η µη κερδοσκοπική οργάνωση Action Aid και έχει µισθωθεί από επιχειρηµατία που δραστηριοποιείται στον χώρο του τουρισµού και ο οποίος λειτουργεί αριθµό ξενοδοχείων στον άξονα της λεωφόρου Συγγρού.

• Σε ανοδική τροχιά οι τιµές

Σύµφωνα µε όσα αναφέρει ο επικεφαλής της Tranio, παρότι πολυάριθµοι επενδυτές έσπευσαν, τα τελευταία χρόνια, να «κλειδώσουν» τη θέση τους, η ελληνική αγορά ακινήτων εξακολουθεί να προσφέρει σηµαντικές δυνατότητες για υπεραξίες.

​Σύµφωνα µε τον Τζορτζ Κακµάζοφ, η ελληνική αγορά ακινήτων είναι µία από τις λιγοστές, σε όλη την Ευρώπη, που διαθέτει σχετικά χαµηλές τιµές: µία κατοικία στο κέντρο της Αθήνας πωλείται σήµερα, κατά µέσο όρο, προς 2.500 ευρώ ανά τετραγωνικό µέτρο, όταν το αντίστοιχο τίµηµα στις άλλες ευρωπαϊκές χώρες είναι της τάξης των 6.000 ευρώ ανά τ.µ. Και µπορεί οι τιµές στην Αθήνα να είναι υψηλότερες κατά 25% σε σχέση µε το 2017, οπότε, κατά µέσο όρο, διαµορφώνονταν σε 1.800 ευρώ/τ.µ., αλλά απέχουν παρασάγγας σε σχέση µε τα προ κρίσης επίπεδα. Το 2008 η ζητούµενη τιµή για ένα διαµέρισµα στην Αθήνα κυµαινόταν από 3.500 ευρώ έως 4.000 ευρώ/τ.µ., παραµένοντας, σήµερα, χαµηλότερη από 30% έως 35%, σύµφωνα µε την Tranio.

Η εταιρεία εκτιµά ότι αν δεν ανατραπούν αιφνιδίως τα δεδοµένα στην οικονοµία, οι τιµές θα εξακολουθήσουν να αυξάνονται σε ποσοστό 10%-15% ετησίως, αγγίζοντας τα 3.500 ευρώ/τ.µ. ξανά σε 2-3 χρόνια, δηλαδή ύστερα από περίπου 15 χρόνια από το peak. Κατά τη διάρκεια των τελευταίων 18 µηνών η άνοδος των τιµών ακινήτων τροφοδοτήθηκε από την ισχυροποίηση της ζήτησης από ξένους, αλλά και από τον αυξανόµενο αριθµό τουριστών, που οδήγησε στη µετατροπή ενός πολύ µεγάλου αριθµού ακινήτων σε διαµερίσµατα προς βραχυπρόθεσµη µίσθωση.

​Η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται στο στόχαστρο και ξένων θεσµικών επενδυτών, ενώ από το 2017 funds από τις ΗΠΑ, τη Μέση Ανατολή, την Κίνα και την Τουρκία έχουν επενδύσει σε καταστήµατα, γραφεία και κατοικίες στην Αθήνα το ποσό του 1 δισ. ευρώ. Την ίδια στιγµή, η αναλογία τιµών προς έσοδα διαµορφώνεται στην Αθήνα σε 10,4, όταν σε Παρίσι και Μόσχα είναι 21 και 19, αντίστοιχα. Ακόµη, η αναλογία τιµών προς ενοίκιο στη χώρα µας είναι σηµαντικά χαµηλότερη σε σχέση µε τον ευρωπαϊκό µέσο όρο, µε την απόκτηση κατοικίας να είναι συµφέρουσα.