Στο στόχαστρο της ΑΑΔΕ ακίνητα «υψηλού κινδύνου» για φοροδιαφυγή

Εκκρεμείς υποθέσεις ακινήτων «υψηλού κινδύνου» για φοροδιαφυγή και ξέπλυμα «μαύρου χρήματος» ανοίγουν οι ελεγκτές της ΑΑΔΕ, με στόχο να εντοπίσουν συναλλαγές «κάτω από το τραπέζι».

Στο «μικροσκόπιο» του φοροεισπρακτικού μηχανισμού έχουν ήδη μπει 2.500 φάκελοι με αγοραπωλησίες ακινήτων με μετρητά, αδήλωτες μεταβιβάσεις έτους 2019, αλλά και παλαιές υποθέσεις γονικών παροχών, κληρονομιών και δωρεών.

Σε κάθε περίπτωση, στις πρώτες θέσεις του «καταλόγου» βρίσκονται υποθέσεις φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων, κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών οι οποίες παραγράφονται στο τέλος του τρέχοντος έτους, καθώς επίσης και αγοραπωλησίες ακινήτων με μετρητά, αλλά και υποθέσεις φορολογουμένων οι οποίοι αξιοποίησαν το αφορολόγητο όριο των 800.000 ευρώ για δωρεές και γονικές παροχές.

Οι περσινοί έλεγχοι

Αξίζει άλλωστε να σημειωθεί ότι το 2024 τα Ελεγκτικά Κέντρα και το Κέντρο Ελέγχου Φορολογουμένων Μεγάλου Πλούτου διενήργησαν συνολικά 1.107 ελέγχους σε υποθέσεις φορολογίας κεφαλαίου, καταλογίζοντας μάλιστα φόρους και πρόστιμα ύψους 12,47 εκατ. ευρώ. Με βάση πάντως το σχέδιο της ΑΑΔΕ, τα ακίνητα που βρίσκονται στο «στόχαστρο» των ελεγκτών αφορούν:

• υποθέσεις φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων με προσωρινή αξία ακινήτου, οι οποίες αφορούν ακίνητα σε περιοχές εκτός αντικειμενικών αξιών, δεν έχει γίνει δεκτή από τον φορολογούμενο η προεκτίμηση προσωρινής αξίας της ΔΟΥ και η διαφορά δηλωθείσας αξίας και προεκτίμησης υπερβαίνει το 30% ή η αξία της προεκτίμησης υπερβαίνει τα 100.000 ευρώ. Επισημαίνεται ότι στις περιπτώσεις αυτές ελέγχονται οι προϋποθέσεις απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης, το εμβαδόν των ακινήτων, καθώς και η αναγραφόμενη στο συμβόλαιο τιμή του ακινήτου.
• υποθέσεις γονικών παροχών πρώτης κατοικίας, για τις οποίες ελέγχεται εάν το τέκνο δικαιούται απαλλαγή από τον φόρο γονικής παροχής λόγω πρώτης κατοικίας.
• υποθέσεις φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων για τις οποίες χορηγήθηκε απαλλαγή πρώτης κατοικίας με κριτήριο το ύψος της αξίας του ακινήτου.
• υποθέσεις φορολογίας κληρονομιών, δωρεών, γονικών παροχών, στις οποίες περιλαμβάνονται κινητές αξίες, μετοχές, μερίδια, μερίδες και γενικά επιχειρήσεις κυρίως μη εισηγμένες σε χρηματιστήριο
• υποθέσεις ειδικού φόρου επί των ακινήτων ως προς τα δικαιολογητικά απαλλαγής.

Θα πρέπει να αναφερθεί ότι ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στον έλεγχο χιλιάδων υποθέσεων που αφορούν αγοραπωλησίες ακινήτων με μετρητά τα τελευταία έτη, ειδικά δε μετά το «μπλόκο» που έβαλε το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών στη χρήση μετρητών κατά τις μεταβιβάσεις και την υποχρέωση καταβολής του τιμήματος μέσω του τραπεζικού συστήματος. Είναι αξιοσημείωτο άλλωστε ότι, σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της ΑΑΔΕ, μόνο το 2022 πραγματοποιήθηκαν 338.511 μεταβιβάσεις ακινήτων με συνολικό τίμημα 27,74 δισ. ευρώ, ενώ από αυτές οι 42.613 εξοφλήθηκαν αποκλειστικά με μετρητά.

Και σε συμβολαιογράφους

Από τους ελέγχους φυσικά δεν θα γλιτώσουν ούτε οι συμβολαιογράφοι, καθώς δειγματοληπτικοί έλεγχοι θα γίνουν και σε αυτούς για το πιστοποιητικό του ΕΝΦΙΑ, αφού με βάση τις οδηγίες που έχουν δοθεί θα πρέπει να εξετάζεται αν για τα ακίνητα που μεταβιβάστηκαν είχε πληρωθεί ο ΕΝΦΙΑ των τελευταίων 5 ή 6 ετών.

Επισημαίνεται ότι το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ είναι υποχρεωτικό για κάθε μεταβίβαση ακινήτου και πιστοποιεί ότι το ίδιο ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση ΕΝΦΙΑ, καθώς και ότι ο φορολογούμενος έχει καταβάλει ή νόμιμα απαλλαγεί από τον ΕΝΦΙΑ για το συγκεκριμένο ακίνητο και έχει καταβάλει τις ληξιπρόθεσμες δόσεις, έχει ρυθμίσει ή έχει νόμιμα απαλλαγεί από τον ΕΝΦΙΑ για τα υπόλοιπα ακίνητα για τα οποία είναι υπόχρεος για τα πέντε προηγούμενα έτη.

Στην περίπτωση κατά την οποία το συμβολαιογραφικό έγγραφο συντάσσεται μετά την πρώτη κεντρική έκδοση της πράξης διοικητικού προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ του τρέχοντος έτους, το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ εκδίδεται για 6 έτη, συμπεριλαμβανομένου και του έτους μεταβίβασης.