Ακίνητα: Ποιοι ιδιοκτήτες κερδίζουν 3 χρόνια χωρίς φόρο στα ενοίκια – Τι αλλάζει για τα Airbnb

Τη δυνατότητα να εισπράττουν ενοίκια χωρίς φόρο εισοδήματος για τρία χρόνια αποκτούν, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, ιδιοκτήτες κλειστών κατοικιών αλλά και όσοι αποφασίσουν να μεταφέρουν τα ακίνητά τους από το Airbnb στη μακροχρόνια μίσθωση.

Η προωθούμενη παράταση του μέτρου προβλέπει ότι οι επιλέξιμες μισθώσεις θα μπορούν να συνάπτονται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027. Η σχετική ρύθμιση περιλαμβάνεται σε νομοσχέδιο που βρίσκεται σε διαβούλευση, με στόχο να ψηφιστεί τον Νοέμβριο.

Το φορολογικό κίνητρο αποσκοπεί στην αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών για μακροχρόνια ενοικίαση, δίνοντας στους ιδιοκτήτες έναν επιπλέον λόγο να ανοίξουν ακίνητα που παραμένουν κλειστά ή να εγκαταλείψουν τη βραχυχρόνια εκμετάλλευση.

Η απαλλαγή διαρκεί 36 μήνες και, εφόσον πληρούνται οι προβλεπόμενοι όροι, δεν διακόπτεται στο τέλος του 2027. Η ημερομηνία αυτή αφορά την προθεσμία σύναψης των επιλέξιμων συμβάσεων και όχι τη λήξη της τριετούς φοροαπαλλαγής.

Ποιοι δικαιούνται τριετή φοροαπαλλαγή

Το μέτρο αφορά δύο βασικές κατηγορίες κατοικιών: τα ακίνητα που παρέμεναν κλειστά και εκείνα που χρησιμοποιούνταν για βραχυχρόνια μίσθωση και περνούν στη μακροχρόνια αγορά.

Για τις κλειστές κατοικίες, δεν αρκεί να είναι το ακίνητο ξενοίκιαστο κατά την υπογραφή του νέου συμβολαίου.

Εξετάζεται η χρήση του κατά τα τρία προηγούμενα φορολογικά έτη, με βάση τις δηλώσεις και τις προϋποθέσεις που ορίζει η νομοθεσία.

Επομένως, για μια νέα σύμβαση μέσα στο 2027, εφόσον ψηφιστεί η παράταση όπως προτείνεται, κρίσιμα είναι τα στοιχεία των ετών 2024, 2025 και 2026.

Ένα διαμέρισμα που νοικιαζόταν μέχρι πρόσφατα δεν αποκτά αυτομάτως δικαίωμα στην απαλλαγή επειδή έμεινε κενό για λίγους μήνες.

Αντίστοιχα, για τα ακίνητα που αποσύρονται από το Airbnb, απαιτείται να πληρούνται οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις σχετικά με την αποκλειστική χρήση τους για βραχυχρόνια μίσθωση κατά το προηγούμενο φορολογικό έτος και τη δήλωση των σχετικών μισθώσεων.

Για σύμβαση που θα συναφθεί το 2027, εξετάζεται, μεταξύ άλλων, η χρήση του ακινήτου κατά το 2026.

Ποια είναι τα όρια για τα τετραγωνικά

Η φοροαπαλλαγή αφορά κατά κανόνα κατοικίες επιφάνειας έως 120 τετραγωνικών μέτρων. Το όριο αυξάνεται κατά 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο παιδί του ενοικιαστή πέραν των δύο.

Έτσι, η επιλέξιμη επιφάνεια φτάνει τα 140 τ.μ. για οικογένεια με τρία εξαρτώμενα παιδιά και τα 160 τ.μ. για οικογένεια με τέσσερα.

Η διάρκεια της μίσθωσης πρέπει, κατά κανόνα, να είναι τουλάχιστον τρία χρόνια. Η περίοδος της φοροαπαλλαγής υπολογίζεται από τον πρώτο μήνα μετά τον μήνα σύναψης της σύμβασης, σύμφωνα με τους όρους του μέτρου.

Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει, επίσης, να προσέξουν ιδιαίτερα τη χρήση του ακινήτου κατά τη διάρκεια της τριετίας. Αν επιστρέψει στη βραχυχρόνια μίσθωση μέσα σε αυτό το διάστημα, προβλέπεται απώλεια της απαλλαγής αναδρομικά από το πρώτο έτος.

Πόσα χρήματα κερδίζει ο ιδιοκτήτης

Το οικονομικό όφελος εξαρτάται από το ύψος του μισθώματος και από τα έξοδα που εξακολουθούν να επιβαρύνουν τον ιδιοκτήτη.

Για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα που νοικιάζεται έναντι 700 ευρώ τον μήνα αποφέρει 8.400 ευρώ τον χρόνο. Σε διάστημα 36 μηνών, με σταθερό μίσθωμα και συνεχή είσπραξη, τα συνολικά έσοδα ανέρχονται σε 25.200 ευρώ.

Εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις της ρύθμισης, το εισόδημα αυτό απαλλάσσεται από τον φόρο εισοδήματος για την προβλεπόμενη περίοδο.

Ωστόσο, ο ιδιοκτήτης εξακολουθεί να επιβαρύνεται με τον ΕΝΦΙΑ, τις επισκευές, τη συντήρηση και τις υπόλοιπες υποχρεώσεις που συνδέονται με την κατοχή του ακινήτου.

Στη βραχυχρόνια μίσθωση, από την άλλη πλευρά, τα συνολικά έσοδα μπορεί να είναι υψηλότερα, αλλά πρέπει να αφαιρεθούν οι προμήθειες των πλατφορμών, οι καθαρισμοί, οι λογαριασμοί, τα αναλώσιμα, το κόστος διαχείρισης και οι δαπάνες συντήρησης, καθώς και οι φορολογικές επιβαρύνσεις.

Αν ένα ακίνητο αποφέρει, ενδεικτικά, 15.000 ευρώ τον χρόνο από κρατήσεις και τα λειτουργικά έξοδα φτάνουν τα 5.000 ευρώ, απομένουν 10.000 ευρώ πριν από τον φόρο εισοδήματος.

Η διαφορά από τα 8.400 ευρώ ενός ετήσιου μακροχρόνιου μισθώματος περιορίζεται έτσι στα 1.600 ευρώ, πριν υπολογιστούν οι φόροι και οι υπόλοιπες επιβαρύνσεις.

Τα παραπάνω ποσά είναι υποθετικά και δείχνουν γιατί η σύγκριση πρέπει να γίνεται με βάση τα καθαρά έσοδα και όχι μόνο τις εισπράξεις από τις κρατήσεις.

Τι αλλάζει για όσους έχουν Airbnb

Η λειτουργία ενός ακινήτου ως βραχυχρόνιας μίσθωσης συνοδεύεται από συγκεκριμένες προδιαγραφές. Μεταξύ άλλων, προβλέπονται απαιτήσεις για τους χώρους κύριας χρήσης, τον φυσικό φωτισμό και αερισμό, τον κλιματισμό, την ασφάλιση αστικής ευθύνης και τα μέτρα ασφάλειας και υγιεινής.

Οι υποχρεώσεις αυτές ενδέχεται να αυξήσουν το κόστος, ιδιαίτερα για ακίνητα που χρειάζονται εργασίες προκειμένου να ανταποκριθούν στις προβλεπόμενες απαιτήσεις.

Παράλληλα, διαφορετικό φορολογικό καθεστώς ισχύει για φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν τουλάχιστον τρία ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση.

Η δραστηριότητα αντιμετωπίζεται ως επιχειρηματική και εφαρμόζονται οι αντίστοιχες υποχρεώσεις, μεταξύ των οποίων και ο ΦΠΑ 13%, σύμφωνα με το ισχύον πλαίσιο.

Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση επιβαρύνει τον επισκέπτη και αποδίδεται στην ΑΑΔΕ από τον υπόχρεο. Για τον υπολογισμό της απόδοσης ενός Airbnb, είναι επομένως απαραίτητο να διαχωρίζεται από τα πραγματικά λειτουργικά έξοδα του ιδιοκτήτη.

Οι περιορισμοί στις νέες εγγραφές

Πριν αποφασίσουν αν θα διατηρήσουν ή θα ξεκινήσουν δραστηριότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης, οι ιδιοκτήτες πρέπει να ελέγξουν αν επιτρέπεται νέα εγγραφή στην περιοχή όπου βρίσκεται το ακίνητο.

Περιορισμοί στις πρώτες εγγραφές εφαρμόζονται σε συγκεκριμένες περιοχές της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, ενώ έχει ανακοινωθεί η συνέχισή τους το 2027.

Στις περιοχές όπου ισχύει αναστολή, προβλέπονται επίσης περιορισμοί για την επανεγγραφή ακινήτων που μεταβιβάζονται εν ζωή και διαγράφονται από το Μητρώο.

Αυτό σημαίνει ότι η αγορά ενός διαμερίσματος που λειτουργεί ήδη ως Airbnb δεν εξασφαλίζει αυτομάτως στον νέο ιδιοκτήτη τη δυνατότητα να συνεχίσει την ίδια δραστηριότητα. Η δυνατότητα εγγραφής και οι ισχύοντες περιορισμοί πρέπει να ελέγχονται πριν από την αγορά ή την αλλαγή χρήσης.

Σύμφωνα με στοιχεία που αποδίδονται στην Τράπεζα της Ελλάδος, τον Μάρτιο του 2026 καταγράφονταν 203.122 καταλύματα με οριστική εγγραφή στο Μητρώο, έναντι 207.572 το 2024.

Η διαφορά αντιστοιχεί σε 4.450 λιγότερες εγγραφές, δηλαδή μείωση περίπου 2,1%. Η εξέλιξη αυτή, πάντως, δεν σημαίνει ότι όλα τα ακίνητα που αποχώρησαν από το Μητρώο πέρασαν στη μακροχρόνια αγορά.

Πότε συμφέρει η μακροχρόνια μίσθωση

Η επιλογή εξαρτάται από τα χαρακτηριστικά κάθε ακινήτου.

Για ένα διαμέρισμα με χαμηλή πληρότητα, αυξημένα έξοδα διαχείρισης και συχνές ανάγκες συντήρησης, η μακροχρόνια μίσθωση μπορεί να προσφέρει μεγαλύτερη προβλεψιμότητα και, χάρη στη φοροαπαλλαγή, υψηλότερο καθαρό όφελος.

Αντίθετα, ένα ακίνητο σε τουριστική περιοχή με υψηλή ζήτηση, σταθερή πληρότητα και ελεγχόμενο κόστος ενδέχεται να εξακολουθεί να αποδίδει περισσότερο μέσω του Airbnb.

Η τριετής απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος αποτελεί σημαντικό κίνητρο για όσους διαθέτουν κλειστά ακίνητα ή εξετάζουν την επιστροφή τους στη μακροχρόνια αγορά.

Προτού λάβουν την απόφαση, όμως, χρειάζεται να υπολογίσουν τα πραγματικά έσοδα, τις δαπάνες και τις φορολογικές υποχρεώσεις κάθε επιλογής, καθώς και να επιβεβαιώσουν ότι το ακίνητό τους πληροί όλες τις προϋποθέσεις του μέτρου.